多(duō)地房(fáng)地産政策頻(pín)出，市場(chǎng)進入平穩運行周期。
　　
　　據中指研究院不完全統計，今年以來(lái)，全國已有100餘個(gè)城(chéng)市共計出台各類樓市松綁政策超過300次，涉及調整限購(gòu)／限貸／限售、多(duō)孩家庭住宅支持、調整公積金政策、落戶引進人(rén)才，以及發放購(gòu)房(fáng)補貼等。其中，4月(yuè)已有超70城(chéng)出台調控政策111次，5月(yuè)已有超80城(chéng)出台調控143次，頻(pín)率遠(yuǎn)高(gāo)于第一季度。
　　
　　中指研究院指出，預計6月(yuè)地方政府将繼續加快(kuài)推進因城(chéng)施策。限購(gòu)方面，預計二線城(chéng)市将圍繞多(duō)孩家庭增加限購(gòu)套數、非戶籍家庭縮短社保或個(gè)稅年限等方面進行政策調整；首套房(fáng)貸比例、二套認定标準等也(yě)有望進一步調整。同時(shí)，預計多(duō)數城(chéng)市房(fáng)貸利率将向全國下(xià)限回歸。随著(zhe)信貸寬松及各地穩樓市新政不斷出台，購(gòu)房(fáng)者預期和(hé)置業信心有望逐漸企穩。
　　
　　東方金誠表示，從近期穩增長(cháng)政策密集出台來(lái)看，後期針對(duì)房(fáng)地産的(de)調控政策會進一步向寬，房(fáng)貸利率還(hái)有下(xià)調空間，但政策傳導到市場(chǎng)還(hái)需要一段時(shí)間，預計年中前後樓市銷量繼續同比下(xià)滑，但幅度可(kě)能不再擴大(dà)，房(fáng)地産投資同比降幅可(kě)能進一步擴大(dà)，房(fáng)地産行業将進入“磨底”階段。
　　
　　百餘城(chéng)市出台穩樓市政策
　　
　　今年以來(lái)，已有上百個(gè)城(chéng)市發布了(le)穩樓市政策，包括降首付、公積金貸款額度提升、給予購(gòu)房(fáng)補貼、取消限購(gòu)等。
　　
　　在調控政策涵蓋的(de)内容上，超過半數以上的(de)城(chéng)市都将信貸寬松作爲最主要抓手。
　　
　　5月(yuè)15日和(hé)20日，央行先後下(xià)調首套房(fáng)貸款利率下(xià)限（五年期LPR-20BP）、下(xià)調五年期LPR15BP至4.45％，是本輪調控放松中全國性具有實質利好的(de)政策，導向信号明(míng)顯，充分(fēn)體現中央支持剛性和(hé)改善性住房(fáng)需求、穩定房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)決心。
　　
　　國金證券研報指出，在信貸政策趨松的(de)基調下(xià)，百城(chéng)房(fáng)貸利率從2021年11月(yuè)起逐月(yuè)回落，2022年5月(yuè)百城(chéng)首套房(fáng)貸利率爲4.91％（較2021年10月(yuè)高(gāo)點下(xià)降81BP），二套房(fáng)貸利率5.32％（較2021年10月(yuè)高(gāo)點下(xià)降66BP），放款周期也(yě)逐步回落，從2021年10月(yuè)最高(gāo)74天逐步降至2022年5月(yuè)的(de)29天，著(zhe)力促進購(gòu)房(fáng)需求的(de)釋放。
　　
　　伴随房(fáng)貸利率的(de)下(xià)調，多(duō)地也(yě)對(duì)首付比例進行下(xià)調，降低購(gòu)房(fáng)門檻。
　　
　　2022年以來(lái)，已有40餘個(gè)城(chéng)市下(xià)調首套房(fáng)以及二套房(fáng)比例。從比例調整上來(lái)看，首套房(fáng)首付比例多(duō)下(xià)調至20％，二套房(fáng)首付比例多(duō)下(xià)調至30％（晉中、六盤水(shuǐ)低至20％）。而從調整城(chéng)市來(lái)看，三四線城(chéng)市對(duì)首付比例下(xià)調力度較大(dà)範圍較廣，近期濟南(nán)、西安等城(chéng)市也(yě)有調整，後續高(gāo)能級城(chéng)市的(de)首付比例下(xià)調仍有空間。
　　
　　在需求端，除一線城(chéng)市外，各地均有限購(gòu)限售松綁。
　　
　　2022年3月(yuè)份，鄭州、衢州、秦皇島率先放開限購(gòu)限售。截至5月(yuè)底，在住建部重點關注的(de)22城(chéng)中，已有18個(gè)城(chéng)市（除了(le)北(běi)上廣深）出台調控政策，其中南(nán)京、蘇州、無錫、杭州、成都等城(chéng)市調整力度較大(dà)，而天津調控力度相對(duì)較小。
　　
　　東方證券指出，熱(rè)點城(chéng)市出台的(de)調整政策往往呈現出較強的(de)結構性和(hé)針對(duì)性。
　　
　　以限購(gòu)端放松爲例，主要針對(duì)多(duō)孩家庭、高(gāo)層次人(rén)才、父母投靠等情形，實際上是對(duì)“合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求”“剛性、改善性購(gòu)房(fáng)需求”的(de)具體描述，力求精準且有限度的(de)激活需求而非全面放開，表現出力度上的(de)克制，意味著(zhe)主要城(chéng)市仍将呈現爲漸進式的(de)政策放松而不會一蹴而就，“房(fáng)住不炒”的(de)底線不會被突破。
　　
　　某機構指出，展望未來(lái)，地方放松政策頻(pín)率及力度加碼，弱二線及三四線城(chéng)市将全面取消限購(gòu)、限售等限制性政策。受此影(yǐng)響，房(fáng)地産市場(chǎng)有望逐漸複蘇，但城(chéng)市分(fēn)化(huà)加劇。
　　
　　某機構預計，兩類城(chéng)市成交有望明(míng)顯改善：其一，市場(chǎng)供求基本平衡，包括北(běi)京、深圳、杭州、成都等，一旦供應放量，成交必将明(míng)顯回升。其二，調整政策力度較大(dà)，包括太原、無錫、南(nán)通(tōng)等，短期或将刺激居民購(gòu)房(fáng)消費，成交有望企穩回升。
　　
　　租賃住房(fáng)進入發展快(kuài)車道
　　
　　随著(zhe)住房(fáng)更多(duō)的(de)回歸居住屬性與房(fáng)地産長(cháng)效機制的(de)全面落實，住房(fáng)結構将日漸分(fēn)化(huà)，商品房(fáng)市場(chǎng)将專注于解決群衆“住得(de)好”的(de)問題，保障性租賃住房(fáng)将著(zhe)力于解決新市民、青年人(rén)“有得(de)住”的(de)問題。
　　
　　2022年2月(yuè)8日，央行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房(fáng)有關貸款不納入房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)的(de)通(tōng)知》，明(míng)确保障性租賃住房(fáng)項目有關貸款不納入房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)，加大(dà)對(duì)保障性租賃住房(fáng)的(de)支持力度。
　　
　　2022年兩會政府工作報告指出，繼續保障好群衆住房(fáng)需求。堅持房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)、不是用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，探索新的(de)發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長(cháng)租房(fáng)市場(chǎng)，推進保障性住房(fáng)建設。
　　
　　住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設部住房(fáng)保障司負責人(rén)潘偉表示，“十四五”期間，40個(gè)重點城(chéng)市初步計劃新增保障性租賃住房(fáng)650萬套（間），預計可(kě)幫助1300萬新市民、青年人(rén)等緩解住房(fáng)困難。
　　
　　其中，上海“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房(fáng)47萬套（間）以上，2021～2022年兩年計劃建設籌措保障性租賃住房(fáng)24萬套（間）；廣東“十四五”期間計劃籌集建設129.7萬套（間）保障性租賃住房(fáng)，主要面向無房(fáng)新市民、青年人(rén)，不設收入線門檻；海南(nán)十四五期間要建設25萬套安居房(fáng)，新增保障性租賃住房(fáng)和(hé)公共租賃住房(fáng)保障5萬戶。
　　
　　廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉告訴時(shí)代周報記者，發展保障性租賃住房(fáng)，除了(le)可(kě)以緩解住房(fáng)租賃結構性供給不足的(de)矛盾，同時(shí)還(hái)會降低市民買房(fáng)的(de)超前性，并在日後爲商品房(fáng)市場(chǎng)補充新鮮血液，保持樓市需求健康可(kě)持續。
　　
　　中信建投指出，保障房(fáng)一方面承載著(zhe)大(dà)城(chéng)市中低收入家庭人(rén)群對(duì)“居者有其屋”的(de)向往，妥善解決住房(fáng)供需結構性矛盾，緩解城(chéng)鎮化(huà)建設中因人(rén)口流動所造成的(de)住房(fáng)供需、城(chéng)市吸納力與人(rén)口持續增長(cháng)間的(de)極度不匹配問題。另一方面，保障性租賃房(fáng)是完善住房(fáng)保障制度的(de)必由之路。保障性租賃房(fáng)的(de)建設可(kě)以緩解人(rén)口淨流入城(chéng)市房(fáng)租較高(gāo)的(de)壓力，切實減輕年輕人(rén)的(de)生活負擔，對(duì)構建成熟的(de)房(fáng)地産長(cháng)效機制做(zuò)出重要補充。