市場(chǎng)信心一旦受挫預期很難扭轉，目前武漢房(fáng)地産市場(chǎng)正處于一片焦慮之中，武漢多(duō)位房(fáng)企負責人(rén)都在期盼著(zhe)政府能及時(shí)調整政策，拯救行業危局。
　　
　　4月(yuè)的(de)武漢花團錦簇，李經理(lǐ)卻無暇欣賞大(dà)好景色，每天都不停地聯絡著(zhe)客戶，爲賣房(fáng)發愁。
　　
　　“太難了(le)，每次簽約都要花費很多(duō)功夫和(hé)精力。”李經理(lǐ)無奈地對(duì)記者表示。
　　
　　李經理(lǐ)正負責銷售位于武漢市漢陽區(qū)二環與三環線間的(de)國博濱江闆塊的(de)樓盤，這(zhè)幾個(gè)樓盤位置好，非常宜居。但自去年以來(lái)，項目銷售始終不及預期。迫于市場(chǎng)壓力，國博濱江闆塊的(de)招商江山風華、卓越大(dà)江等樓盤不得(de)不降價促銷，寄望吸引更多(duō)客戶購(gòu)房(fáng)。
　　
　　“不降價根本賣不動。”李經理(lǐ)表示。
　　
　　“賣房(fáng)難”是橫亘在李經理(lǐ)心中的(de)一塊大(dà)石頭，也(yě)是目前武漢房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)一個(gè)縮影(yǐng)。
　　
　　4月(yuè)15日，武漢市住房(fáng)保障和(hé)房(fáng)屋管理(lǐ)局官網發布房(fáng)地産市場(chǎng)運行情況：今年1-3月(yuè)，武漢市新建商品房(fáng)網簽銷售34769套，其中，新建商品住房(fáng)網簽銷售26959套；網簽銷售面積301.25萬平方米，同比減少41.87％。3月(yuè)，武漢市新建商品住房(fáng)網簽銷售10368套，網簽銷售面積114.41萬平方米，同比減少46.36％；成交量幾乎腰斬。同日，國家統計局公布2022年3月(yuè)份70個(gè)大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格變動情況，數據顯示，武漢新房(fáng)3月(yuè)價格環比下(xià)降0.4％，2月(yuè)環比下(xià)降0.5％。
　　
　　量價齊跌！剔除受疫情影(yǐng)響封城(chéng)的(de)2020年，對(duì)比10年來(lái)情況，今年武漢一季度房(fáng)地産交易量曆史最差。
　　
　　記者通(tōng)過武漢市住房(fáng)保障和(hé)房(fáng)屋管理(lǐ)局官網梳理(lǐ)4月(yuè)以來(lái)新建住房(fáng)交易情況發現，截至4月(yuè)30日，武漢新建住房(fáng)網簽備案共9685套，平均每天網簽323套；2021年4月(yuè)武漢新建商品住房(fáng)網簽21625套，平均每天網簽720套，對(duì)比來(lái)看，武漢4月(yuè)新建住房(fáng)市場(chǎng)交易量同比腰斬，下(xià)滑超50％。
　　
　　房(fáng)地産界素有“金三銀四”之說，房(fáng)企每年需依靠春季營銷打好全年開局；今年武漢地産市場(chǎng)“金三銀四”顯然已經失去；疊加部分(fēn)房(fáng)企暴雷、項目停工、延期交房(fáng)以及疫情影(yǐng)響，恐将拖累武漢整體經濟發展。
　　
　　“賣房(fáng)越來(lái)越難，市場(chǎng)需求好像突然就斷了(le)。”李經理(lǐ)表示。
　　
　　降價抛售
　　
　　4月(yuè)22日，位于武漢市漢陽區(qū)二環濱江鹦鹉大(dà)道的(de)卓越大(dà)江推出特價房(fáng)源，起步價爲16789元／平方米；此前，其銷售價格爲2萬元／平方米。
　　
　　該樓盤自去年開盤以來(lái)，爲吸引客戶，已多(duō)次推出低價房(fáng)源。
　　
　　記者調取資料獲悉，2021年12月(yuè)卓越大(dà)江4号樓獲得(de)預售證時(shí)，備案均價約22000元／平方米，較2021年8月(yuè)份拿證的(de)3号樓、6号樓備案價下(xià)降2282元／平方米；與項目2021年4月(yuè)首次開盤時(shí)備案價相比，下(xià)降了(le)約2673元／平方米，降幅較大(dà)。
　　
　　卓越大(dà)江備案價與實際銷售價格一路走低，表現出房(fáng)企對(duì)市場(chǎng)信心的(de)缺失。
　　
　　同樣位于武漢市漢陽國博濱江闆塊的(de)綠(lǜ)城(chéng)金地鳳起聽(tīng)瀾則面臨更嚴峻局面，與之相鄰的(de)招商江山風華、電建地産洺悅江灣紛紛降價，迫使綠(lǜ)城(chéng)金地·鳳起聽(tīng)瀾不得(de)不跟進，房(fáng)價從2.5萬元／平方米下(xià)調，有些房(fáng)源價格甚至下(xià)探至2萬元／平方米（含3500元／平方米精裝修）。
　　
　　由于綠(lǜ)城(chéng)金地鳳起聽(tīng)瀾拿地樓面價爲15606元／平方米，定位高(gāo)端，建造成本較高(gāo)，因此，項目面臨較大(dà)虧損壓力。
　　
　　4月(yuè)23日，記者來(lái)到綠(lǜ)城(chéng)金地鳳起聽(tīng)瀾樓盤現場(chǎng)看到，其高(gāo)層住宅主體已封頂，多(duō)棟樓盤已呈現出漂亮的(de)外立面。
　　
　　該樓盤銷售經理(lǐ)告訴記者：“價格降了(le)後銷售有所起色，但初步預估項目将會虧損，就是賣3萬元／平方米也(yě)回不了(le)本；對(duì)于項目遭受虧損的(de)現狀，金地、綠(lǜ)城(chéng)、平安等幾大(dà)股東基本默認，我們計劃盡快(kuài)建完、出貨、回籠資金，所以現在建設進度很快(kuài)，幾乎是現房(fáng)銷售。”
　　
　　記者調查發現，武漢樓盤降價抛售行爲并非孤案，已在武漢多(duō)個(gè)區(qū)域蔓延。
　　
　　在武漢新洲、東西湖、蔡甸等遠(yuǎn)城(chéng)區(qū)，随著(zhe)銷售去化(huà)速度大(dà)幅下(xià)降，供應量激增，樓盤競争已進入白熱(rè)化(huà)，各片區(qū)打折促銷方式層出不窮。
　　
　　在武漢新洲陽邏闆塊盤紮著(zhe)40個(gè)樓盤，競争激烈，幾乎每個(gè)樓盤都使出渾身解數搞促銷，由于折扣不斷，整體片區(qū)價格在5000元-8000元／平方米間，大(dà)多(duō)數樓盤同比2020年、2021年價格均有降低。以該片區(qū)标杆項目武漢萬達文旅城(chéng)爲例，其高(gāo)層備案價約9300元／平方米，去年首開時(shí)銷售價格與備案價相差不大(dà)；今年年初，其折後價格已低至6000元／平方米；金科桃湖美(měi)鎮特價房(fáng)4700元／平方米起，甚至一度傳出售價低至3999／平方米，低得(de)令人(rén)不可(kě)思議(yì)。
　　
　　目前，武漢三鎮各大(dà)地産闆塊分(fēn)化(huà)日益加劇，除了(le)武昌濱江、漢口二七濱江闆塊、武漢主城(chéng)内環核心及光(guāng)谷有些項目仍保持較強吸引力外，其他(tā)區(qū)域多(duō)個(gè)闆塊都在進行著(zhe)深度調整，市場(chǎng)信心受到挫傷。
　　
　　市場(chǎng)信心一旦受挫預期很難扭轉，目前武漢房(fáng)地産市場(chǎng)正處于一片焦慮之中，武漢多(duō)位房(fáng)企負責人(rén)都在期盼著(zhe)政府能及時(shí)調整政策，拯救行業危局。
　　
　　新世界中國地産（武漢）公司負責人(rén)告訴記者：“目前，改善型客戶信心受到嚴重影(yǐng)響，需求心态遊離；剛需客戶有需求，但購(gòu)買力有限。雖然公司自身現金流相對(duì)充裕，堅持傳遞正面價值，可(kě)以用(yòng)時(shí)間換空間，但從整個(gè)行業發展考量，還(hái)是希望盡快(kuài)出台一些針對(duì)性政策，以挽回市場(chǎng)信心。”
　　
　　供需問題凸顯
　　
　　“目前，這(zhè)輪房(fáng)地産行業的(de)劇烈震蕩，其表現與以往的(de)波動有所不同，行業多(duō)層面的(de)問題已滲透到了(le)整個(gè)産業鏈。”中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國政接受記者采訪時(shí)說：“梳理(lǐ)目前行業的(de)問題，在幾個(gè)層面都有體現，首先，房(fáng)企風險出清，暴雷不斷，行業投資信心低迷；其次，各城(chéng)市項目停工的(de)問題樓盤增多(duō)，消費信心低迷；三是，局部市場(chǎng)供需失衡，供過于求，價格戰都無起色。”
　　
　　李經理(lǐ)與記者交流時(shí)也(yě)表示：“從與客戶溝通(tōng)的(de)情況看，目前行業有一些阻礙，改善型客戶購(gòu)買二套房(fáng)，首付要交全房(fáng)款的(de)5成或7成，很多(duō)改善型家庭難以支付。”
　　
　　在綠(lǜ)城(chéng)金地鳳起聽(tīng)瀾，汪先生告訴記者：“前年家裏有了(le)二寶，需要父母過來(lái)幫助帶孩子，小戶型房(fáng)子一家三代6口人(rén)不夠住，如果買180平方米大(dà)戶型，首付要7成，半年内籌到幾百萬元非常難。”
　　
　　汪先生吐槽說，現在希望大(dà)家生二孩、鼓勵三孩，但相關的(de)房(fáng)地産政策很不合時(shí)宜。
　　
　　綠(lǜ)城(chéng)金地鳳起聽(tīng)瀾銷售經理(lǐ)告訴記者：“綠(lǜ)城(chéng)金地鳳起聽(tīng)瀾項目定位爲高(gāo)端改善盤，大(dà)戶型多(duō)一些，賣的(de)沒有小戶型快(kuài)；二套房(fáng)首付高(gāo)，是一個(gè)主因。”
　　
　　剛需買不起、改善者購(gòu)房(fáng)門檻高(gāo)，把很多(duō)對(duì)住房(fáng)有迫切需求的(de)家庭阻擋在外。
　　
　　面對(duì)急劇下(xià)滑的(de)市場(chǎng)，衆多(duō)房(fáng)企與業界人(rén)士分(fēn)外焦急，因爲從供給需求兩側來(lái)看，亟須對(duì)有些政策做(zuò)相應調整，才能應對(duì)。
　　
　　華中師範大(dà)學經濟與工商管理(lǐ)學院教授、博士生導師、城(chéng)市經濟系主任陳立中告訴記者：“目前改善型購(gòu)房(fáng)需求正在擴大(dà)，且多(duō)具有‘賣舊(jiù)買新、賣小買大(dà)’特征，這(zhè)是住房(fáng)梯次消費規律的(de)市場(chǎng)表現。對(duì)一般家庭而言，在沒有信貸支持的(de)情況下(xià)，通(tōng)常隻能選擇‘先賣再買’，但賣買之間會有一個(gè)居住斷檔期，因此，設定持平或稍高(gāo)于首次購(gòu)買的(de)首付和(hé)貸款利率是可(kě)行的(de)。”
　　
　　陳立中建議(yì)，在國家鼓勵生育二孩、三孩背景下(xià)，爲适應家庭人(rén)口規模擴大(dà)需要，建議(yì)适當提高(gāo)非普通(tōng)商品住房(fáng)面積标準，比如160平方米或者套内面積144平方米。原因是近年來(lái)市場(chǎng)銷售的(de)多(duō)爲高(gāo)層住宅、超高(gāo)層住宅，本身套内面積小，客觀上也(yě)需要調高(gāo)非普通(tōng)住宅面積标準。
　　
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　　相關政策正在拟定中
　　
　　實際上，武漢市政府與主管部門對(duì)行業現狀與風險已有所察覺。
　　
　　針對(duì)分(fēn)化(huà)加劇、不斷下(xià)滑的(de)市場(chǎng)，武漢市住房(fáng)保障和(hé)房(fáng)屋管理(lǐ)局此前确定今年的(de)工作重點是，圍繞“穩投資去庫存保目标控風險”等方面，積極穩妥地推進房(fáng)地産長(cháng)效機制建設，加強預期引導，因區(qū)精準施策，探索房(fáng)地産新的(de)發展模式；托底房(fáng)地産開發投資，推動穩定宏觀經濟大(dà)盤，堅決防範化(huà)解市場(chǎng)風險，促進房(fáng)地産良性循環、健康發展。
　　
　　同時(shí)提出，重點圍繞調整住房(fáng)限購(gòu)區(qū)域、加大(dà)金融信貸支持力度、實施土地精準投放、放寬落戶條件、完善人(rén)才購(gòu)房(fáng)、優化(huà)預售資金監管等方面做(zuò)好政策儲備；加強市場(chǎng)預警預報；完善房(fáng)、地價格聯動機制；加強與住建部、統計部門溝通(tōng)協調，積極尋求政策指導；強化(huà)市場(chǎng)監管“控風險”，進一步細化(huà)完善“一區(qū)一策”“一樓一策”方案等舉措。
　　
　　記者獲悉，武漢還(hái)會在積極穩妥地推進房(fáng)地産長(cháng)效機制建設方面有具體安排和(hé)動作。武漢在《武漢市住房(fáng)發展“十四五”規劃》中明(míng)确提出，促進住房(fáng)市場(chǎng)調控由直接幹預、主體和(hé)手段單一的(de)行政調控，向參數調節、主體和(hé)手段多(duō)元的(de)間接調控爲主轉變。
　　
　　這(zhè)也(yě)預示著(zhe)，武漢市将根據行業與市場(chǎng)需要，擇機推出調控政策。
　　
　　3月(yuè)份，記者從一位接近武漢市委高(gāo)層的(de)人(rén)士處獲悉，武漢已在醞釀拟定房(fáng)地産相關調控政策，由于涉及多(duō)個(gè)部門，制定出台還(hái)需一些時(shí)日。
　　
　　但是，很多(duō)業界專家擔心，迅速惡化(huà)中的(de)市場(chǎng)對(duì)城(chéng)市投資與經濟的(de)沖擊會立刻接踵而至。
　　
　　按照(zhào)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)傳導機制，在市場(chǎng)銷售端下(xià)滑後，對(duì)城(chéng)市投資及土地市場(chǎng)傳導需要6個(gè)月(yuè)時(shí)滞期；如果武漢市場(chǎng)下(xià)滑起始時(shí)間從今年1月(yuè)起算(suàn)，武漢市年中的(de)第二次土地拍(pāi)賣将面臨嚴峻考驗。
　　
　　“目前，武漢土地市場(chǎng)對(duì)房(fáng)企吸引力已遠(yuǎn)不及杭州、成都。”一位不願具名的(de)地産資深人(rén)士向記者表示，“從武漢市房(fáng)地産業發展特點看，主要依賴高(gāo)流速和(hé)高(gāo)規模，其單位土地面積利潤率并不高(gāo)。很多(duō)房(fáng)企進駐武漢開發投資主要是爲了(le)銷售量與業績；武漢一旦失去流速優勢，銷售量與利潤率兩者均無，房(fáng)企在武漢将失去拿地信心。”
　　
　　從武漢前兩次集中供拍(pāi)地表現看，一些問題已有暴露，在去年年終的(de)土地拍(pāi)賣中，的(de)一宗地塊“漢江灣”流拍(pāi)；今年首次土地拍(pāi)賣僅推出10宗地塊，顯示出了(le)對(duì)土地市場(chǎng)信心不足。
　　
　　一位對(duì)土地拍(pāi)賣内幕知情的(de)人(rén)士告訴記者：“由于房(fáng)企對(duì)市場(chǎng)不看好，認爲有些地塊起始價偏高(gāo)，參與意願不高(gāo)。”
　　
　　李國政認爲，從《武漢市住房(fáng)“十四五”發展規劃》看，5年新建住房(fáng)供應實現1.2億平方米，房(fáng)地産投資要達到1.43萬億元，占到全市固定資産投資的(de)1／3，肩負著(zhe)城(chéng)市經濟發動機的(de)作用(yòng)。因此，武漢市政府還(hái)會積極作爲，否則很難托底經濟大(dà)盤。
　　
　　陳立中強調：“出台調控政策、提振消費信心必要且關鍵，不僅是武漢，相信接下(xià)來(lái)強二線與一線城(chéng)市跟進的(de)概率都較大(dà)。”
　　
　　陳立中分(fēn)析認爲：“本輪房(fáng)地産市場(chǎng)表現具有供需‘雙冷(lěng)’特征，出台相應救市政策，從需求端破局較爲合理(lǐ)。從供給端來(lái)看，房(fáng)地産開發資金來(lái)源中，一半左右來(lái)自銷售回款，防範房(fáng)地産市場(chǎng)信用(yòng)風險不能僅靠央行指導下(xià)的(de)銀行貸款續命，經營壓力的(de)緩解才是還(hái)債和(hé)信用(yòng)的(de)來(lái)源。不過，受新冠疫情持續影(yǐng)響，疊加不穩定國際局勢，消費者信心回暖需要一個(gè)相對(duì)漫長(cháng)過程，市場(chǎng)需要耐心，不論是需求側還(hái)是供給側。”
　　
　　發稿前，記者緻電武漢市住房(fáng)保障和(hé)房(fáng)屋管理(lǐ)局一位負責人(rén)了(le)解武漢市有關地産方面的(de)政策調整，該負責人(rén)告訴記者：“相關政策已在拟定，将擇機推出，請耐心等待”。